“千亿闽系房企”正荣地产2000亿负债压顶 上市房企纷纷推进降负债

近年来，以激进大胆著称的“闽系房企”已有福晟、泰禾先后陷入危机，而同为“千亿俱乐部”行列的正荣地产，由于高杠杆、低权益比快速突进被业界关注。

公布表外负债

8月22日，正荣地产（06158.HK）公布半年报，上半年实现营收约160.11亿元，同比增长10.1%；母公司拥有人应占溢利约11.66亿元，同比增长33.1%。

在销售方面，今年上半年正荣地产连同合营及联营公司的累计合约销售金额为822.99亿元，同比增长47%，完成全年合约销售目标的54.9%。

另外，正荣地产在半年度业绩会上主动公布了表外负债，截至今年上半年，其表外负债约为31亿元，表外货币资金约24亿元，表外净负债约7亿元。

在土储方面，今年上半年正荣地产新增土地24块，土地储备建筑面积356万平方米，截至6月30日其拥有总土地储备建筑面积达2930万平方米。

可以看出，正荣地产的土地储备并不算充足，且最近两年其土储增速明显放缓，但大幅上升的土地成本将对其利润率进一步形成供给端压力。

值得注意的是，正荣地产权益占比较少，上半年权益占比仅为46%，且这24个项目中其全资持有的仅有3个，剩余21个均为合作开发，这也是其被业内诟病“伪千亿”规模虚胖的原因。

据统计，目前正荣地产存续境外债14只，存续规模44.5亿美元，其中将有21.7亿美元债在一年内到期，集中兑付压力较大。

伪千亿规模虚胖

据官网介绍，正荣地产是一家中国大型综合性房地产开发商，专注于开发住宅物业以及开发、运营和管理商业及综合用途物业。

正荣地产是正荣集团的独立地产业务平台，2018年在香港联交所挂牌上市。

近年来，正荣地产规模增长迅速，从百亿到千亿的跨越只用了5年时间。

2016-2018年，正荣地产分别录得合约销售额392.92亿、701.53亿、1080.17亿，年复合增长率高达65.8%，2018年跻身“千亿俱乐部”行列。

然而，2017-2019年间正荣地产实际效益销售数据仅为351亿、361亿以及372亿，其真实销售额几乎原地踏步，可以看出其凭借“高杠杆、低权益比”的方式冲击规模。

据克而瑞数据显示，2020年正荣地产以1231.9亿操盘金额在房企中排名第24位；以773万平方米操盘面积排名第31位，属于中型房企。

近年来，正荣地产业绩突飞猛进后，业绩增速明显放缓，毛利率持续下滑，今年上半年实现毛利率19.1%，同比下降1.2个百分点。

利润率低于行业平均水平，这意味着正荣地产想通过牺牲利润率换取规模，而“薄利多销”的策略下，正荣的盈利能力处于行业低位。

值得注意的是，由于大手笔拿地支出增加，正荣地产经营性现金流持续净流出，近三年该指标分别为-26.64亿、-140.64亿元以及-30.18亿元。

截止今年6月末，正荣地产总资产为2503亿元，总负债2033亿元，净资产470.4亿元，资产负债率81.22%。

从“三道红线”看，截至今年6月30日，正荣地产的净负债率为57.2%，剔除预收账款的资产负债率为72.4%，现金对短债比2.2倍，踩中一道红线，维持“黄档”。

债务结构显示，正荣地产主要以流动负债为主，占总负债比为74%。

截止今年6月末，正荣地产流动负债有1497亿元，主要为贸易应付款项及应付票据，其一年内到期的短期债务有203.4亿元。

相较于短债规模，正荣地产流动性较充沛，其账上现金及现金等价物为444.5亿元，可以覆盖短期负债，短期偿债压力不大。

另外，正荣地产还有非流动负债535.9亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计509.9亿元。

整体来看，正荣地产刚性债务有713.3亿元，主要以长期有息负债为主占比71%，带息债务比为35%。

正荣地产具有闽系房企激进的基因，高杠杆极速扩张离不开外部融资。

在融资渠道方面，正荣地产融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

值得注意的是，由于少数股东权益增长较快，正荣地产多次被外界质疑存在“明股实债”。

2018年至今年上半年，正荣地产少数股东权益分别为79.42亿、132.24亿、166.08亿以及253.79亿元占比过半，但少数股东损益却变化不大占比仅两成，少股股东权益在净利润中的占比严重不匹配。

总得来看，正荣地产虽是千亿规模但权益销售较少，经营性现金流持续流出，对债务和利息保障能力欠佳，利润率低、融资成本高企都是制约其发展的因素。

保持稳健财务结构

上市房企中期业绩报告近期集中披露。自“三道红线”政策推出以来，调整负债结构、降低负债率、增加现金流已成为众多房企的焦点工作。梳理半年报发现，不少房企降档效果显著。

截至6月30日，远洋集团的“三道红线”指标全部达标，均处于“绿档”。远洋已将商票纳入有息负债管理体系，商票存量仅1.4亿元，对达标情况无影响。2021年上半年，远洋融资成本为5.04%，较2020年底进一步下降。上半年，中国金茂杠杆比例下降至43%；回款1229亿元，回款率达94%，“三道红线”持续保持“绿档”。

截至2021年6月30日，雅居乐的净负债率为45.3%，相比2020年末大幅下降15.7个百分点。剔除预收款后的资产负债率达68.4%，相较2020年末下降3.5个百分点，“三道红线”全面达标，成功晋级“绿档”。

“企业要降低负债水平，适应低杠杆发展。高杠杆房企，特别是杠杆率高于行业平均水平的激进型房企，发债融资将受到抑制。在此情况下，房企要主动调整负债规模及结构，适应低杠杆模式下的稳健发展。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水说，“因此，房企会更加依赖经营性现金流入，坚持加大营销、紧抓回款，保持良好的经营局面是争取资金支持的关键。”

总体看，龙头房企现金流普遍较为充足，销售回款已是房企主要现金流来源。

中国海外发展2021年上半年销售回款上升31.4%至1218.8亿元，银行结余及现金为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，可动用资金达1704.9亿元。远洋全面加强财务管控，境内外融资管道丰富，并保持畅通，拥有已获批尚未提用的额度约人民币2424亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，房地产行业的资金水平和市场热度息息相关，虽然销售增速指标收窄，但增速仍然可观。定金及预收款、个人按揭贷款仍是行业资金来源的主要渠道。随着监管的加强，房企更需加强自身的造血能力。