违约地产商票能否换房？

一、“以票换房”的相关背景

近期大量地产商票拒付并称“无力继续付款”，某知名地产商提出“用期房抵逾期商票款”的化解方案，引发广大持票人的广泛关注。与此相关的问题是：

1、 用逾期商票买卖期房是否受到法律保护？

2、 买卖所得房产能否对抗地产商破产时已经存在的银行抵押、工程款等优先权？

二、用开发商手中的房屋“清偿票据款”的相关法律问题

1、逾期票据可以用于支付购房款

按照《票据法》第53条规定，持票人未在提示付款期限内提示付款的，在作出说明后，承兑人或付款人仍应当对持票人承担付款责任。因此，票据逾期或被拒付后，作为“购房款”用途，随着票据的“票据已清结”并由付款人收回票据，具有支付购房款的效力。

但是，我国对购房者（某些城市）有“限购”政策，一般以地方性法规的方式表现，在当地具有约束力。针对该地产公司的逾期商票，“以房抵票”时，应当注意了解房屋所在地的限购政策，防止无法到房地产登记机关登记备案和继续转让。

2、没有取得预售许可证的房屋不能销售，购买“期房”合同可能无效。

首先，我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。”

因此，没有取得预售许可证的“期房”不能“抵票”。

如何判断售房者是否具有房屋预售许可呢？《城市房地产管理法》第45 条规定：“商品房预售，应当符合的条件：1. 已付全部土地出让金取得土地使用证；2. 有建设工程规划许可证；3. 投入的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4. 向房地产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证。”

一般来说，通过查看该楼盘的《预售许可证》并能够用房地产交易中心制作的标准合同文本“网签”即可。

3、“以房抵票”的合同无效如何处理？

《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”

因此，地产开发商故意隐瞒“未取得预售许可证”的，可以要求“返还不超过已付款一倍以内的赔偿”

三、“以房抵票”能否对抗地产商欠款中的银行抵押权或工程款等“优先权”

1、房屋买受人的物权期待权（以房抵票）优先于普通债权

（1）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

（2）《执行异议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

对上述两条规定进行对比可知，第28条保护的对象是一般房屋买受人，而第29条则是保护新建商品房买受人。两条的法律效果相同，均是在金钱债权执行中，当申请执行人是普通债权人，即没有担保物权等优先受偿权的人，房屋买受人的物权期待权应当得到优先保护。也就是说，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议规定》第28条，也可以选择适用第29条。

顺序：房屋买受人的物权期待权 > 普通债权。

2、担保物权等优先受偿权优先于房屋买受人的物权期待权（以房抵票）

（1）《物权法》第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”

（2）《执行异议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

因此，房屋买受人的物权期待权无法对抗银行的土地担保物权，但“法律、司法解释另有规定的除外”。《合同法》第286条，即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。换言之，承包人（地产票票据收款人）的工程价款优于担保物权等其他债权受偿。

3、全款（以房抵票）购买的商品房优于银行抵押和工程款。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。也就是说，“以房抵票”已经交完“全款”或者“大部分款项”后，优于工程款和银行抵押权。

四、总结

“以房抵票”主要取决于该楼盘情况，购房人不受“当地限购”政策影响，楼盘已经取得预售许可证，否则买卖合同无效；购房合同“网签”后，如果已经（通过票据提示付款方式）支付全款或大部分购房款，可以对抗银行抵押和票据收款人工程款之优先权。

顺序：商品房买受人的物权期待权 > 承包人优先受偿权 > 担保物权 > 一般房屋买受人的物权期待权 > 普通债权

本文对是否选择“以票换房”的商业风险和利弊不作任何评论！

作者：朱鑫鹏  朱倩