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风险曝光

恒大有救了?!另一家头部房企却有事了!

风险曝光 2020-09-30 09:04:03    券商中国等
恒大有救了?!另一家头部房企却有事了!

9月28日,中国恒大和恒大汽车双双飙涨,收盘涨幅都超过20%。


市场资金总是最聪明的,9月29日晚间中国恒大发布重大利好消息,中国恒大与持有恒大地产总额1300亿的战略投资者进行商谈,已于9月29日和持有恒大地产总额863亿元的战投签订补充协议,同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益,且在恒大地产股权保持不变,而余下的437亿元战投处于商谈完毕正办理手续或还在商谈中。


这意味着,恒大暂时松了一大口气,不用花1300亿真金白银回购,压力锐减。


与此同时,网传融创正在低价处置旗下资产,被解读为从过往的“买买买”进入“卖卖卖”阶段了。


恒大"定时炸弹"解除!


事实上,在央行、住建部等部门根据“三道红线”,要求包括恒大在内12家试点房企要9月底上交降负债方案背景下,房企本身短期内就面临压力;同时恒大被爆出面临借壳深深房签署的对赌协议1300亿元回购压力,回购将进一步减少货币资金,于负债无异于雪上加霜,时至今日迎来转机。


同时,9月29日,中国恒大分拆的金碧物业上市有了新进展,正式在港交所递交申请书版本,总在管面积约为2.54亿平方米,物业的上市将进一步降低恒大的负债水平。


据了解,在与战投签约仪式上,恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西、安信信托董事长邵明安、嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式。


这其中值得一提的细节是,除了投资恒大地产200亿的苏宁控股董事长张近东,即使连安信信托这种爆雷超百亿、业绩陷入亏损的信托公司,也同意了放弃回购的权益,转为普通持股,恒大的谈判能力可见一斑。


分析人士认为,这一次全体战投都出面力挺恒大,在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈,战投一致同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股,充分说明通过这几年的合作,所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利,对恒大的经营管理与健康发展高度认可,对恒大的发展前景充满信心,才会坚定选择与恒大长期合作。


上述1300亿战投签署补充协议的背景资料是,2016年10月3日,恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》,深深房发行A股股份购买恒大地产100%股权。2016年12月、2017年5月和2017年11月,先后与三轮战略投资者签的投资协议,共计对恒大地产增资1300亿元。


根据协议,如果2021年1月31日前尚未完成重组上市,战略投资者有权要求广州市凯隆置业有限公司(中国恒大子公司,简称“凯隆置业”)以原有投资成本回购所持股权,或者由凯隆置业无偿向投资者转让恒大地产股份作为补偿,转让比例为投资者所持股份的50%。深深房已停牌4年,该重组上市在2021年1月31日前完成的概率较小,恒大面临1300亿元的回购义务或补偿。


传融创8折甩卖资产套现  “买买买”转入“卖卖卖”阶段


近日,网传融创已将上海香溢花城项目中一幢商业物业打折出售给黑石,对价约为7亿元。


消息称,融创此次被出售的资产是两年前其计划出售给歌斐资产的两幢物业其中之一,现在的出售价格较歌斐资产当时的报价打了8折左右。


与最近舍掉旗下部分物业资产不同的是,融创此前几年曾大举收购资产,而且很多时候一出手就是大手笔。


频繁大手笔的并购自然离不开源源不断的资金支持。


财务数据显示,2014年,融创的有息负债仅有343.84亿。到 2018年底时,已经上升至2294.1亿,增加了1950.26亿,增长比例为567.20%,2019年,上半年更是净增加727亿,上升到了3020.76亿。


2020年半年报显示,截至6月30日,融创中国有息负债合计3203.3亿元;净负债率为149.0%,虽然较上年度大幅下降了23.3个百分点,但仍高于同行平均水平。同期,公司可随意支配的现金仅有779.44亿元,短期负债超1400亿元,并不能覆盖全部短期债务。


相比债务重压,融创折价出售资产的行为便不足为奇。今年3月27日,融创中国董事局主席孙宏斌曾在2019年业绩发布会上提及融创今年要做三件事:调融资结构、降融资成本;处置一些持有资产;拿地要拿对地方、拿对时间。


在业绩发布会上,孙宏斌也再三强调:处置资产是今年融创要做的比较坚决的一件事。当时提出的这样的举措,曾被外界解读为融创从“买买买”进入“卖卖卖”阶段。


“三条红线”压顶


今年8月20日,住房城乡建设部、人民银行曾在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。


具体内容如下:


1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;


2、房企的净负债率不得大于100%;


3、房企的“现金短债比”小于1。


“三条红线”如何监管?根据“三条红线”的触线情况,监管同时将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡:


红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;


橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;


黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;


绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。


彼时,据多家媒体报道,碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了当时的会议。而在这12家房企中,融创中国不幸三条红线都踩到,成为“红色档”中的一员。


融创总裁汪孟德曾表示,要争取未来在三年内达到这个目标。


8月26日,融创中国在港交所发布了2020年中期业绩报告。根据最新披露的财务数据计算,第一项剔除预收款后的资产负债率,融创2020年中期数据约为82%,高于新规标准70%的阈值;第二项净负债率约为149%,超过100%的阈值标准;第三项当期短债比约为0.47倍,低于1倍的标准。


据《华夏时报》的报道显示,从A股及H股筛选的100家中国主流上市房企中来看,有86家房企踩中红线,后续的融资规模或受到限制。业内认为,若融资受到限制,促进销售则变成了房企确保现金流充裕的主要解决方案。未来,房企债务规模或将缩减,也难言“借新还旧”。


也有评论认为,这很有可能引发全国房企新一轮破产重组。


恒大有救了?!另一家头部房企却有事了!
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