华夏幸福身陷困境，房地产“灰犀牛”要来了？

1月15日，平地一声雷，有媒体报道华夏幸福担保的两笔信托非标项目未按期偿付。涉及中融信托发行的两个信托产品，中融-骥达11号和中融-融昱100号，未按期偿付金额总计11.2亿元。

华夏幸福在2020年前可都是销售金额名列全国Top20的房企，两年前也得到中国平安的巨额注资。它近期的困境不禁让人想到，银保监会郭树清主席多次讲到的房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

房地产这只“灰犀牛”真要来了吗？

华夏幸福四面楚歌

其实早在违约事件发生前，华夏幸福就已经四面楚歌：

2020年业绩大倒退。据克而瑞统计，华夏幸福2020年全年操盘金额949亿元，已下跌到全国房企第37名，较2019年1454亿操盘金额和排名20名，出现大滑坡。华夏幸福三季度报告显示，前三季度净利润仅为72.8亿元，同比下降25.3%。而根据华夏幸福两年前引入中国平安股权投资时的约定，公司需在2020年度实现净利润180亿元。如果完成不了与平安的对赌协议，华夏幸福还需额外赔付约15亿-20亿元。

股票价格逆市大跌。2021年以来A股节节攀升，华夏幸福的股价却不断走低，1月13日最低跌至接近11元的5年低点，比年初股价下跌了近15%，较平安入股时的股价，更是跌去近6成。

信用评级被下调。1月13日，穆迪将华夏幸福债评级从“Ba3”下调至“B2”，1月14日，惠誉将其从“BB-”下调至“B”。

债券被持续折价抛售。从1月7日起至1月15日，华夏幸福境内外的债券遭到投资者持续的折价抛售，例如美元债“华夏幸福8.05% B20250113”买价仅52美元，境内债“16华夏01”成交价仅55.2元人民币。面额100元的债券成交价仅50多元，市场有多悲观可见一斑。

面对股债双杀的局面，华夏幸福回应称：“就是正常市场波动，目前整个地产行业情况欠佳，债券价格波动未对公司业务造成影响”。华夏幸福确实不是个例，它的回应道出了整个行业当前的困境。

河北省政府承诺给华夏幸福95亿元财务援助? 

1月15日，Redd最新消息称，华夏幸福获得河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持。

根据该资金支持计划，将先转账30亿元给华夏幸福，其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用，

剩余的约10亿元的部分用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。目前“16华夏债”现存规模15亿元，已确认登记回售规模14.998亿元，回售后剩余规模20万元将于2023年1月20日到期，当前票面利率为4.88％。

针对“河北承诺为华夏幸福提供95亿元有条件财政支持，首笔提供30亿中有15亿用来回售16华夏债”的市场传言，华夏幸福方面向媒体表示：“以公告为准，无论真假，此事没敲定以前，都无法对外发表言论。”

另媒体消息称，华夏幸福计划1月18日向上清所汇出14.998亿元，全部资金将用以兑付于2021年1月20日的到期回售的“16华夏债”。

房地产行业股债双杀

回首2020年，房地产行业在调控政策不断收紧中也同样被股债双杀。

在2020年的A股大牛市中，28个申万一级行业指数平均上涨23.7%，最高的休闲服务行业涨幅达到99.38%。而房地产行业的股票却始终被摁在地上摩擦，全年行业指数表现录得-10.85%，位列各行业指数涨幅倒数第一。

2020年同样是房企债券的违约大年。数量上，有5家房企出现了信用债违约（此前所有年份一共只有4家）。规模上，违约房企的规模和市场影响也远超从前，有如泰禾集团、福晟集团这种曾经销售排名达到Top30的大型房企，也有天津市国资委全资控股的天房集团。只有重庆隆鑫地产和上海三盛宏业是规模相对小的区域房企。

相对于股债双杀，全方位、无死角的调控政策更令房企绝望。从2020年8月份开始，监管相继出台了房企融资的“三道红线”和银行涉房贷款的“两道红线”的组合拳。既约束借款方的房地产企业的债务规模扩张，也管控贷款方的银行对房地产开发贷以及个人按揭贷款的总体规模。万科董事长郁亮表示，这次的监管是穿透式、全覆盖的，房企做多层结构、明股实债等财技都是没有用的，地产游戏规则已改变。

金融风险最大“灰犀牛”

银保监会主席郭树清多次提到，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

房地产怎就成了金融风险最大的“灰犀牛”？

据郭主席表示，主要原因是房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。就拿华夏幸福而言，与中国平安联手后，除去股权投资，平安旗下多家金融机构以不同形式给予华夏幸福巨额融资。如果华夏幸福经营失败，对平安的影响不容小觑。

除郭树清提到的原因外，房价高位分化、人口和城镇化红利消失，以及快速增长的居民杠杆率，这三把达摩克利斯之剑始终悬在房地产行业的头上。

核心城市的房价高位分化。据统计，2020年，全国40个核心城市中，一方面上海、深圳和东莞等22个城市房价同比上涨。另一方面，北京、苏州和太原等18个城市房价同比下跌。房价不再全国普涨，而是高位分化，预示着房价的拐点可能已不再遥远。

人口结构和城镇化率拐点已经出现。20-54岁人口占比见顶回落，2018年城市人均住房面积已达到39平方米，处于发达国家平均水平。

居民部门负债率上升较快。据统计，2008年末中国居民部门杠杆率还不到20%，12年间上升到接近60%，2019年已经超过90%，进一步加杠杆空间非常有限。

“灰犀牛”真要来了吗

那么，“灰犀牛”真的要来了吗？

展望未来房地产行业的风险，需要从调控政策、新房销售、房价表现和房企融资压力这四个方面分析。

当前调控政策虽然高压，但更像是房地产行业的供给侧改革。政策目的不是压垮房地产，而是“稳定”压倒一切。通过全面压降房地产信贷规模，倒逼房地产行业去杠杆，减少房企激进扩张带来的风险。跟钢铁、水泥等行业的供给侧改革一样，“落后产能”淘汰过程中，难免会有部分经营过于激进房企出局，但长远来看，整个房地产行业将更加健康和平稳。

新房销售金额和面积都不太可能大幅下滑。2020年新房销售金额超过17万亿元，对应的是16亿平方米的销售面积。2017年以来，每年新房销售面积一直较为平稳，每年有1%到5%左右的增长。今后几年，新房销售供给方面，房企为应对降杠杆压力，将积极营销抢回款；需求方面，人口红利消失和城镇化拐点都是个渐进过程不会断崖下跌，而且旧城改造和改善性需求的释放都会带来支撑。今后新房销售将大概率延续近年的态势。

预计全国房价会维持整体稳定。社科院财经战略研究院2020年12月21日发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》表示，从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。

最需关注的是房企各融资渠道均处于高压管控态势，融资压力大。贝壳研究院近日发布报告称，2021年房企到期债务规模预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。但房企各种融资渠道却均处于高压管控态势。债务管控政策叠加偿债压力大增，将使房企迎来现金流较紧张的时段。

现阶段，监管部门已提前识别和管控住房地产这只“灰犀牛”，房地产行业性风险有望被逐渐化解。但房地产已经进入了“青铜时代”，一些经营激进、对基本面缺乏理性研判的房企将面临危机。华夏幸福不会是最后一个陷入困境的大型房企。如何提前预防大型房企暴雷这类“黑天鹅”事件，考验着各家金融机构的风控能力。

对于已深陷华夏幸福违约漩涡的中国平安，该加大投入共渡难关还是及时止损抽身而退，更是一个艰难的抉择。

如何破局，需要智慧，需要勇气。