国庆节前必须出降负债方案，否则……房企“大考”真的来了！

今年3月份，万科开年度业绩会，主席郁亮的话不多，他把多数问题都交给了总裁祝九胜，但有一个话题他主动提起了：

“非常期望房地产的长效机制尽快落地。”

那时候，长效机制的雷已经打了好几年，但雨一直也没下。有一则消息当时已经开始小范围流传，是关于下决心给房企们降负债的执行方案。

疫情之前，排名前五的两家房企总裁被召到了北京，监管层给他们发出了预警：

负债规模必须降下来。

后来疫情爆发，整个上半年，房地产行业不但没被强力降杠杆，还喜迎融资成本大降的历史窗口期，机灵的CFO们把能置换的高息债都给置换了。

现在回想起来，那可能是这扇窗最后一次开了。

几天前，12家房企的总裁或主席被召集到北京开会，关于房地产发展长效机制的最核心议题终于开始试点了。

今天，没去开会的同行们得到了一个好消息，和一个坏消息。

好消息是控制债务规模先从12家房企试点，坏消息是留给其他房企的时间也只有不到半年了，全行业推行是在2021年1月1日。

和此前已经流传出来的版本一致，12家房企被划到了赤橙黄绿四档，不同颜色，分类管理。

红色档的有三家：绿地、融创和恒大，这三家房企的全口径债务规模以2019年6月30日的节点为基线，也就是以2019年半年报财报中披露的债务规模，同比不得增长。

注意，是全口径债务，包括在公开资本市场的融资、银行贷款、信托贷款以及表外负债。

划到橙色档的有两家：旭辉和阳光城，这两家债务规模增长的上限是5%。黄色档的有三家：碧桂园、万科和新城控股，债务规模增长上限是10%。

划到绿色档的有四家，无一例外全是央企：保利、华润、中海、华侨城，他们的增长上限是15%。

被划到红色、橙色和黄色的八家房企被要求优化融资结构和经营指标。

“在一年内把划档至少降一个层级。”

监管层给定的时间是1年，如果没有完成要求，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

比如，停止贷款发放。

这12家试点房企必须在9月30日之前向监管机构提交一份降档方案，这份方案要详细的列明如何执行以将颜色划档降一个层级，也就是在资产负债率、净负债率和现金短债比三条红线中，要减少触碰其中至少一条。

同时，这些试点企业从下个月开始每个月要向证监会、银行间协会等主管机构报送债务数据，注意，表外负债也须报送。

通过调整报表回旋的余地已经不多，房企们能找到的曲线救国方案都在监管层的视野之内。

监管层也提醒了勿谓言之不预：

“如果试点企业对报表美化，出现了恶意行为也会严惩。”

当然，所谓试点，是为了发现问题、解决问题，被要求试点的房企也可以说是幸运的，毕竟，监管层的目的是稳预期。

所以，在未来的两个季度中，监管层不排除还会召集试点房企讨论，年底还会做复盘和总结，试点房企遇到的问题也可以提出来。

我们查了下，如果按照2019年的年报数据，中国前30强房企中有9家触及了三条红线，5家触及了两条红线，11家触及一条红线，纯绿色的只有5家，30名之后的触线情况则只多不少。

其中，触碰红线中的剔除预收款的资产负债率一项的房企最多。为了达到要求，试点房企在接下来的几个月，未试点房企最晚在2021年，就不得加速提高存货周转速度，加快去化速度，以扩大预售款规模。

再火热的项目也要放弃捂盘了。

房企压力最大的是要满足符合净负债率的要求，毕竟依赖杠杆经营的路径已经多年，可快速操作的方案可能是增加联营项目，以扩大少数股权权益比例。财务状况宽裕的房企有机会被邀请参与更多优质项目。

当然，监管层料想也会强力监控房企的明股实债规模。

最后一条是现金短债比，为满足这一条，办法无他，只有一条路：加速卖房，加速回款。

中国的房地产粗放经营已多年，谁都知道终究会有一场大考，可以说，这一次是真来了。

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