重磅丨银保监会开启房企融资大检查！

财经热点 2019-08-09 09:28:10 PE研究院

近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号），决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

一、专项检查主要内容

该文件主要内容包括：32个城市：北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。3家机构：各银保监局可根据地产信贷规模、风险等情况自行确定检查的具体银行，数量原则上不得少于3家。1年业务：2018年6月30曰至2019年6月30日期间的相关业务，可适当追溯或延伸。5个检查要点：

1、贯彻落实国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况；

2、房地产信贷业务管理情况；

3、房地产业务风险管理情况；

4、信贷资金被挪用流向房地产领域；

5、同业和表外业务。

中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知

一、检查目的

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化，着力推动落实房地产长效管理机制，不断促进房地产市场健康有序发展。

二、检查的城市

根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。

三、检查机构和业务范围

各银保监局可根据重点城市的实际情况，自行研究确定检查的具体银行机构。各银保监局可选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等。各银保监局检查银行机构的数量原则上不得少于3家。

本次检查的业务范围，包括被查机构2018年6月30曰至2019年6月30日期间的相关业务,各银保监局可根据实际情况适当追溯或延伸。

四、检查内容和要点

(一）贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况。

贯彻落实国家房地产政策和监管规定所采取的主要措施、取得的效果及存在的问题。

(二）房地产信贷业务管理情况

一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况。

二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。

三是个人住房贷款管理情况，包括落实差别化信贷政策，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。

四是住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况，被中介机构套取银行信用问题，租赁贷款被挪用问题，为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

(三）房地产业务风险管理情况

一是房地产行业风险预警和评估体系建设，以及贷后风险管理情况。

二是房地产相关制度是否健全、审慎和有效，房地产业务领域的数据治理是否到位。

三是房地产业务资产风险分类情况。

(四）信贷资金被挪用流向房地产领域

一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域。

二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产。

四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

(五）同业和表外业务

一是对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况。

二是投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况。

三是直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资，或以自身信用提供支持或通道等问题。

四是绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题，以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题，委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

各银保监局应于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。同时，各银保监局应于12月10曰前向被查机构印发现场检查意见书，并抄送银行检查局。

二、专项检查通知对23号文的落实

近期监管对于房地产融资可谓是“动真格”。2019年5月17日，银保监会官网发布了银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，针对房地产融资做了专门的规定，详细列举了银行、信托等机构需要重点清理整顿的违规点。

就在23号文发布不久之后，银保监会紧接着就对信托地产融资展开了实打实的大整顿，多家信托公司近期收到银保监会窗口指导，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，控制地产信托业务规模，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。此次监管机构重拳出击后，信托地产融资的多条路径被堵死，有多家信托机构甚至直接叫停了新增业务。

在信托严格落实房地产调控和监管政策的同时，也有部分地区银保监局窗口指导银行控制地产业务增速。此次专项检查工作之后，根据目前的政策环境来看，我们认为，银行对房地产的融资也势必将进一步收紧，房地产企业从金融机构获取资金也将更加困难。

23号文规定银行机构地产融资违规情况包括以下几个方面：

1、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；

2、未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资

3、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；

4、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；

5、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

本次专项检查和23号文比更加细化，要求更加细致。

四、目前银行地产融资的基本政策情况

目前银行作为地产融资主要渠道之一，经过几轮政策调整，各融资模式规定及现状如下：

（一）表内融资：

（1）委托贷款：参照表内授信，目前已基本绝迹。

（2）开发贷：

▼满足432条件：四证齐全（国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证）、三成资本金（2015年9月前，地产开发项目需要有30%资本金，2015年9月后有所放松，根据国务院印发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通住宅项目维持20%资本金比例不变，其他项目由30%降至25%）、二级资质（这个要求仅仅针对信托，银行没有二级资质要求。但实际上很多银行参照执行，向上穿透只要最终实际的开发企业具备二级资质即可）。

▼选择大房企：实施白名单制，选择20强或50强或100强房企。

▼16个热门城市住宅类开发贷首先：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

▼非16个热门城市住宅类参照当地调控政策。

（3）土地储备贷款：自2016年1月1日起已被禁止。

（4）经营性物业贷款：授信额与租金挂钩、通过CMBS完成贷款流程。

（5）项目抵押贷款：满足432条件。

（6）旧改贷款/城市更新贷款：对资金用途有明确限制，拆迁款和后续开发建设通常分段进行，不得用于补交地价。

（二）表外融资

（1）资金用途监管：不得投向热点城市普通住宅项目；不得投向四证不全、资本金不到位的房地产企业或项目；不得用于支付土地出让金；不得置换用来拿地的股东借款；不得投向流动资金贷款；

（2）通道监管：禁止多层嵌套、严格穿透底层资产

（3）投资管理监管：规模受非标限制、表外理财和同业投资都严格比照表内自营贷款审查资金流向的合规性、无法投向私募基金

（4）常见类型：

▼银行自有资金+券商资管/ABS。

▼银行理财+券商资管/ABS：资管新规后，银行理财+券商资管模式要注意避免多层嵌套问题。

▼并购贷款：上海银保监局规定并购贷款必须满足以下条件：

并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上；不得对四证不全房地产项目发放任何形式的贷款；并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。其他银保监局部分参照执行，基本上要求满足432条件。

▼非金融企业债务融资工具。