巨额债务将到期，各种融资全面受阻……房企，拿什么来自救？

继信托业明确收紧房地产行业融资后，房企海外融资也被“上锁”。国家发改委日前发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（以下简称《通知》）指出，为防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，要求完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制。具体包括：

一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；

二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；

三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；

四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

这是今年房地产“小阳春”过后，政府出台的又一项为抑制楼市过热而收紧融资渠道的政策。

地产融资全面受阻

早在《通知》出台前一周，银监会已对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，被指导公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托等10家信托公司，涉及规模高达3万亿元。

截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。根据第三方平台普益标准的统计数据， 2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

在“房住不炒”的大方针下，为扭转房产信托规模疯狂裂变态势，5月17日，银保监会曾发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。

5月底，据媒体报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。5家房企在债券及ABS(资产证券化)融资方面的动作被指将要暂停。

此外，各地房贷利率也开始纷纷上调。

根据融360大数据研究院监测的数据显示，截至今年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，实现了连续5个月的下降趋势；全国二套房贷款平均利率为5.81%，已连续下降半年。

但是，步入5月后，包括南京、蚌埠、南宁等城市房贷利率开始出现阶段性回升，多为二套房贷款利率上升，目前在深圳的部分银行已施行停贷举措。上述机构数据显示，6月首套房和二套房贷款平均利率已经小幅上涨。

从各地数据看，最近半个月来，全国城市的住房按揭贷款利率基本上也是处于上浮的状态。成都、福州、苏州、合肥、杭州等地的首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上调，且部分银行出现额度紧张、放款周期变长的现象。

收紧趋势或将维持较长一段时间

业内人士表示，近期涉房融资的收紧意在防控风险，这也意味着收紧趋势或将维持较长一段时间，对于仍在集中偿还期的房地产行业压力剧增，应警惕今年下半年房企众多的不可控因素。

经测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿，将在2019-2021年集中到期，每年到期规模分别为6.8万亿、6.6万亿和5.4万亿。Wind数据显示，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比2018年增加28.88%。海外债方面，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91%。以此计算，下半年到期额仍有近7000亿元。

业内人士表示，对于仍在集中偿还期的房地产行业来说，融资大幅收紧无疑加大了后期资金的不确定性。

中原地产首席分析师张大伟认为，针对当前政府频繁出台诸如“借新还旧”、规范房产信托、调控房贷甚至收紧公积金贷款政策的各项措施，“与其说是全面收紧，更准确可以总结为?‘稳定而非打压’”。

“当前政策主要以‘稳’字当头，不论是收紧房企外债还是此前的信托预警，其实只是针对此前企业井喷式融资的状态发布的正常调控手段，而不是?‘一刀切’地全面收缩”，张大伟说，此前拿地王抬头，信托过热，新规出台只是让市场维持一定温度，避免过于混乱而已，“对于当前的楼市要求是，增量不要超过上半年就好，所以，整个社会资金量尚且比较宽松”。

回观近期楼市，张大伟强调，不能过分强调短期内国家发布的调控政策，调节楼市本身不存在硬性规律可循，楼市过热，政策就会倾向于?“谨慎释放”而非全面收紧，“比如目前，西安、苏州各地楼市又出现轻微松绑，这是个不断平衡的过程而已”。

地产融资只能靠商票了？

在目前融资全面受阻的情况下，部分地产公司或会考虑加大票据融资！

从2018年来看，恒大、碧桂园是使用商票最多的，恒大更是高达近1400亿规模。在海外融资成本上升的情况下，地产公司积极开发商票融资途径也不是不可能。

不过，问题在于，商票最终将如何消化？若是通过银行途径，那么还是涉及贷款额度的问题，此路未必通。商票如能通过银行进入票交所，再通过票交所进入非银产品，这样预计可以减少额度占用问题。此外，部分商票带来的高收益，会增加此类产品的收益吸引力。由此，有票友预计，票交所的“地产商票+理财+资管”模式将会得到大发展。当然，这一操作的前提是，商票的监管尚留有空间。