房企融资继续收紧：银行间直接融资要求不能拿地王

房企融资收紧的范围正在扩大。

有房企人士向澎湃新闻透露，房地产行业的融资业务正在收紧，公司收到相关部门的口头指导，要求企业遵守相关行业、产业政策。此次收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS，包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等均在范围内。

该房企人士同时表示，公司一笔正在申报的融资，被要求说明公司是否存在有“地王”的情况。

澎湃新闻注意到，2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，交易所对房地产等产能过剩行业采取“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。明确房企公司债券募集资金不得用于购置土地。

此后，交易所对房企公司债发行的反馈文件显示，“地王”从未离开监管层的视线，多家房企被要求补充披露，房地产市场调控期间，发行人是否存在在重点调控的热点城市竞拍“地王”（根据发行人取得土地的单价（总价/出让面积）判断）、哄抬地价等行为，并请主承销商及律师在核查意见中补充核查方法及依据。

至少至2018年4月，交易所对房企发行公司债的反馈文件仍在关注“地王”问题。

2018年4月18日，北京金隅股份有限公司申请发行的“北京金隅股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券”收到交易所第二次反馈意见，意见要求，“主承销商和发行人律师根据金隅集团取得土地的单价（总价/土让面积）情况，进一步核查金隅集团及其合并范围内子公司在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市是否存在竞拍‘地王’行为，并发表明确意见。”

进入2019年一季度，房地产企业融资规模突然放大，除了公司债审批速度加快之外，房地产信托也成为主要融资渠道。

据新华社报道，截至5月22日，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

5月17日，中国银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），对信托公司开展房地产业务提出严格要求，重点关注以下几方面：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资；直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

到5月31日，有报道显示，因部分房企拿地激进，出现一些“地王”，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。

另有房企人士向澎湃新闻表示，该公司与监管部门确认过，为避免公司在融资方面过于被动，公司此后拿地将有意避开“地王”。

其实，融资收紧风声收紧之前，房企融资规模已经在缩水。据第三方研究机构同策研究院监测的40家典型上市房企数据，5月，40家上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元。40家房企融资总额继上月的小幅回落后，本月融资金额继续大幅下滑，创2019年以来历史新低位。

同策集团首席分析师张宏伟认为，收紧发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”：“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”

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