降准难缓房企资金压力 开发商或面临再融资风险

　　国庆长假的最后一天，央行发布重磅消息称，将从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

　　"此次降准依然保持了定向发放的方式，虽然国家依旧严防资金流入楼市，但在实际操作层面，不排除会有一部分资金进入楼市，对其形成利好。"昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波表示，由于四季度房企的资金压力依然较大，因此，虽然央行再次降准释放流动性，但对于房企融资的利好却相对有限，资金很难直接进入开发领域。可以说，高融资成本依然是摆在众多房企面前的大问题。

　　事实上，自2016年"9·30"政策开始，全国热点城市持续加码楼市调控措施，而在这种情况下，房企的资金压力也是越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力也在逐渐增加，从而对非优质地块的积极性进一步降低，致使土地流拍现象愈发加重。

　　据中国指数研究院提供的数据显示，截至9月底，今年的土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。

　　浙商证券的报告显示，从2018年下半年至2019年，房地产企业将迎来大量的信用债到期及回售，在目前融资环境持续紧张的情况下，企业追求高周转，通过销售回款及资金回笼来应对即将面临的资金压力。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，从此次央行降准对于房地产市场的影响来说，一方面会使流动性得到一定的宽松，而这对于资金密集型的房地产行业来说，无疑将形成一定的支撑，特别是在当前受制于严格的房地产调控政策，楼市成交下行的市场行情下，房企资金链面临一定威胁，金融体系资金面的宽松，向渴求资金的房地产业输血，有助于稳定楼市，提高开工量，减少各地频出的土地流拍流标现象；另一方面，虽然流动性有所增加，但银行在批贷环节对房企资质的审核不会放松，因此，资金仍将向龙头房企集中，有助加速行业洗牌，房地产"强者恒强"的局面还将得到进一步强化。

　　10月8日，穆迪发布报告称，中国房地产开发商的信贷指标将在2019年全面提升。穆迪预计大中型房企能承受未来半年到一年的艰难运营条件，而小房企的信用质量或将在同一时期内降低。

　　穆迪分析了过去2-3个月内公布中期业绩的47位开发商的上半年业绩，认为这47家开发商在2019年底的加权平均收入/调整后债务，将比2018年6月提升58%-75%。上升的理由是过去两年销售情况的强劲，超过了债务增长的速度。而其中三位大型B级开发商显示出来的去杠杆化趋势也有助于改善其债务状况。

　　同时，由于内地城市住房销售限价以及土地成本增加，国内房企在2019年底的12个月加权平均息税前利润/利息，将比2018年6月30日的3.3倍，温和上升至3.6倍。而且，房企的加权平均毛利率将从2018年6月的32.9%，下降至2019年底的30%-32%。而2018年6月的这个加权平均毛利率将是3-4年内的最后一个峰值。

　　穆迪进一步表示，高额再融资需求将会对开发商的流动性继续施加压力。具体而言，由于销售疲软和信贷紧缩，低评级开发商(评级为B3或以下)将面临未来6-12个月到期债务的高再融资风险。总体而言，开发商的加权平均现金/短期债务基本稳定。

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